Terjatev skupnosti lastnikov ni mogoče enako obravnavati kot terjatev upravnika, saj se v bistvenem razlikujeta. Presoja sodišč, da terjatev skupnosti lastnikov ni mogoče subsumirati pod 6. točko prvega odstavka 355. člena OZ, je pravilna (odločba Vrhovnega sodišča R Slovenije opr. št. VSM I Cp 1285/2012, z dne 26. 11. 2014).

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo zahtevku tožeče stranke in toženi stranki naložilo v plačilo znesek 5.223,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Ni se strinjalo s stališčem tožene stranke, da so zastarale vse terjatve, ki izvirajo iz obdobja pred 1. 1. 2007. Ni sprejelo toženkine teze o pomanjkanju aktivne legitimacije zaradi napak pri ustanovitvi tožeče stranke. Ocenilo je, da etažnim lastnikom ni bilo treba prenesti materialnopravnih upravičenj na tožečo stranko.
2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo toženkino pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Opozorilo je, da je bila tožeča stranka leta 2000 vpisana v sodni register in da vpisa s tožbo ni več mogoče izpodbijati glede na določbe registrskega prava. Glede zastaranja je navedlo, da ima terjatev naravo verzijskega zahtevka in zastara v splošnem petletnem roku.
3. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 154/2013 z dne 21.11.2013 dopustilo revizijo glede vprašanj: (1) ali je skupnost etažnih lastnikov v obravnavani zadevi aktivno legitimirana za izterjavo stroškov obratovanja, plačila v rezervni sklad in investicijskih stroškov in (2) ali mesečni obračuni za plačilo mesečnih stroškov obratovanja večstanovanjske stavbe predstavljajo terjatve po 355. členu Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS št. 83/2001 s spremembami – OZ), za katere velja enoletni zastaralni rok.
4. Toženka v dopuščeni reviziji navaja, da je spremembo članstva potrebno vpisati v sodni register. Sodišče bi moralo pozvati predsednika skupnosti, da dokaže svoje upravičenje za zastopanje. Vsi etažni lastniki niso prenesli svojih materialnopravnih upravičenj na tožnico. Nekateri etažni lastniki (vključno s toženko) niso vstopili v skupnost. Neimenovani lastniki – člani skupnosti, nimajo sposobnosti biti stranka v postopku. Za skupnost ne velja univerzalno nasledstvo, pač pa pravila korporacijskih določb. Skupnost ne sme razdeljevati stroškov, izvajati poslov upravljanja niti zastopanja na sodišču za osebe, ki niso člani skupnosti. Tožnica v svojem imenu ni upravičena terjati plačila za stroške obratovanja niti vzdrževanja, pač pa mora tretji osebi posredovati podatke za vložitev tožbe. Upravnik ni upravičen vložiti tožbe za plačilo sredstev v rezervni sklad v svojem imenu, pač pa sami etažni lastniki. V zvezi z zastaranjem navaja, da je treba uporabiti pravila v zvezi z odstopom terjatve. Toženki ostane v skladu s cesijskimi pravili ugovor zastaranja. Uveljavljene terjatve v celoti ustrezajo terjatvam, za katere je zakonodajalec predvidel krajši zastaralni rok enega leta.
5. Sodišče je revizijo vročilo tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Zaradi omenjene vezanosti na ugotovljeno dejansko stanje s strani sodišč prve in druge stopnje, je treba zavrniti revizijske navedbe, ki tako ugotovljenim dejstvom nasprotujejo (zatrjevanje, da tožnica ni dokazala, da bi plačala terjatve; da je bilo poslovanje skupnosti nezakonito). Vrhovno sodišče RS ob odločanju o dopuščeni reviziji izpodbijano sodbo sodišča druge stopnje preizkuša le glede tistih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (drugi odstavek 371. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP) ter v mejah razlogov, ki so navedeni v reviziji (prvi odstavek 371. člena ZPP). Revizijsko sodišče se zato ni ukvarjalo z revizijskimi navedbami glede bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, glede kreditiranja etažnih lastnikov, izdajanjem računov.

O aktivni legitimaciji tožeče stranke

8. Vprašanje aktivne legitimacije je materialnopravno in ne procesno vprašanje. Upnik je aktivno legitimiran, če toži za svojo materialno pravico, če je nosilec pravice iz obligacijskega razmerja, na katero se nanaša spor. Stvarna legitimacija se nanaša na utemeljenost tožbenega zahtevka. S trditvami, da tožeča stranka nima sposobnosti biti stranka v postopku, da predsednik ni upravičen zastopati tožeče stranke, tožena stranka nedovoljeno uveljavlja kršitve določb o sposobnosti biti stranka in določb o pravilnem zastopanju, saj glede teh vprašanj revizija ni bila dopuščena. Glede eventualne prekinitve postopka z revizijo (v zvezi z domnevnim prenehanjem tožeče stranke kot pravne osebe) Vrhovno sodišče ugotavlja, da iz javno dostopnih podatkov sodnega registra ni razvidno, da bi tožnica kot pravna oseba prenehala. Glede na dejstvo, da je vpisana v sodni register od 27.03.2000, bi morala tožena stranka zatrjevati bodisi da je v teku postopek s pritožbo zoper sklep, s katerim je registrsko sodišče odločilo o vpisu v sodni register v skladu z določbami 36. do 40. člena Zakona o sodnem registru (Uradni list RS št. 13/1994 s spremembami - ZSReg), bodisi da je bila pred 27. 3. 2003 (ko je potekel triletni rok) vložena tožba za ugotovitev ničnosti vpisa v skladu z 41. členom ZSReg. Predložitev nepravnomočne sodbe Okrožnega sodišča v Mariboru II Pg 1466/2011 z dne 19. 7. 2013 glede na javno dostopne podatke ne dokazuje, da bi tožena stranka prenehala obstajati.
9. Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/2003 s spremembami – SZ-1) skupnosti lastnikov kot združenju posameznikov priznava kakovost pravne osebnosti, če je takšna skupnost kot pravna oseba vpisana v register. Pravna sposobnost skupnosti lastnikov je specialna, omejena na tisto dejavnost, zaradi katere je bila ustanovljena, to je sklepanje poslov upravljanja večstanovanjske stavbe. Tako kot za gospodarske družbe tudi za skupnost velja, da sme opravljati tudi vse druge posle, potrebne za njen obstoj in opravljanje dejavnosti, ne pomenijo pa neposrednega opravljanja dejavnosti (primerjaj odstavek 6. člena Zakona o gospodarskih družbah, Uradni list RS št. 42/2006 s spremembami). V tem obsegu je skupnost kot enovita celota in ne kot skupek posameznikov, od katerih se kakovostno razlikuje, lahko nosilka pravic in obveznosti materialnega prava. Zunaj teh okvirov skupnost kot pravna oseba nima pravne sposobnosti. Takšna omejena pravna sposobnost nujno pomeni, da ostanejo nosilci vseh ostalih pravic in obveznosti posamezni etažni lastniki sami.(1)
10. Po presoji revizijskega sodišča je za odgovor na dopuščeno vprašanje bistvena ugotovitev o naravi pravnega posla, iz katerega izvira spor. Če terjatev izhaja iz poslov upravljanja večstanovanjske stavbe, je nosilka pravice materialnega prava tožeča stranka. In nasprotno, če gre za posel, ki presega omejeno sposobnost tožeče stranke, so nosilci pravice materialnega prava, etažni lastniki sami. Tožena stranka bi takrat upravičeno ugovarjala aktivni legitimaciji tožeče stranke, V konkretnem primeru se glede na ugotovitve sodišč sporne terjatve nanašajo na plačila stroškov upravljanja, vplačila v rezervni sklad in stroške sanacije strehe, pri čemer gre tudi po stališču Vrhovnega sodišča za tipične terjatve upravljanja večstanovanjske stavbe. V razmerju do upnikov je kot dolžnica nastopala tožeča stranka – skupnost kot pravna oseba, na katero so se po ugotovitvah sodišč glasili računi dobaviteljev. Tožena stranka ni zatrjevala, da posamezne dobavne pogodbe med dobavitelji in skupnostjo kot pravno osebo ne bi bile sklenjene ali da bi bile neveljavne.(2) Že iz SZ-1 izhaja, da morajo člani skupnosti lastnikov mesečno plačati skupnosti lastnikov vsak svoj delež stroškov upravljanja ter vplačilo v rezervni sklad (80. člen SZ-1). Zato ne more biti dvoma, da je ravno tožnica kot pravna oseba nosilka pravic iz materialnopravnega razmerja, na katero se nanaša spor. Tožena stranka v reviziji trdi, da so aktivno legitimirani etažni lastniki in ne skupnost, hkrati pa ne pojasni, zakaj vtoževane terjatve ne bi izvirale iz dejavnosti upravljanja večstanovanjske stavbe. Zakaj naj skupnost kot pravna oseba oziroma v njenem imenu predsednik kot zakoniti zastopnik ne bi bila upravičena tožiti za plačilo v rezervni sklad kljub jasni določbi 80. člena SZ-1, iz revizije prav tako ne izhaja. Revizijsko sodišče ugotavlja, da je glede na naravo materialnopravnih razmerij, iz katerih izvirajo vtoževane terjatve, pravilno naziranje sodišč prve in druge stopnje, da je tožeča stranka stvarno aktivno legitimirana. Napačno je stališče tožene stranke, da bi moral predsednik skupnosti tožiti v imenu in za račun etažnih lastnikov, potem ko bi slednji nanj prenesli svoje pravice. Že od pridobitve pravne sposobnosti dalje je nosilka teh pravic tožeča stranka – skupnost in ne posamezni etažni lastniki.
11. Napačno je stališče tožene stranke, da ni članica skupnosti lastnikov, ker da sprememba članstva ni bila vpisana v sodni register. Posamezni etažni lastnik postane s pridobitvijo lastninske pravice avtomatsko (v bistvu prisilno) član skupnosti lastnikov kot pravne osebe in se temu ne more izogniti. Zakon etažnemu lastniku ne priznava pravice zahtevati prenehanje skupnosti. Skupnost preneha na podlagi soglasnega sklepa članov. Ni smiselno, da bi morali člani skupnosti ob vsaki spremembi lastništva sprejemati nov sklep o ustanovitvi skupnosti. Etažni lastnik ni več član skupnosti, če odsvoji svoj posamezni del v etažni lastnini in o tem obvesti predsednika skupnosti (smiselno 17. člen SZ-1). Predsednik skupnosti je po naravi stvari pooblaščen za priglasitev vpisa spremembe članstva. Objava spremembe članstva je pomembna z vidika odgovornosti članov do tretjih oseb, ne v razmerju do skupnosti.

O zastaranju terjatve za plačilo mesečnih stroškov obratovanja večstanovanjske stavbe

12. Sodišči sta ugotovili naslednja pravno relevantna dejstva, na katera je revizijsko sodišče vezano: tožena stranka ni izpolnila svojih obveznosti v obdobju od marca 2005 do novembra 2006 (2.608,43 EUR na račun obratovalnih stroškov; za vplačila v rezervni sklad v višini 800,94 EUR in za sanacijo strehe v višini 1.814,25 EUR); obveznosti do dobaviteljev je tožeča stranka poravnala sama; računi različnih dobaviteljev (Snaga d.o.o., Elektro Maribor d.d., Mariborski vodovod d.d…) so bili naslovljeni na tožečo stranko; obratovalne stroške je tožeča stranka razdelila po posebnih ključih razdelitve in dne 17. 3. 2008 predlagala izvršbo.
13. Odločitev o tem, ali je prenehala pravica tožeče stranke zahtevati plačilo od tožene stranke, je odvisna od razumevanja (specialnega) pravila iz 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ, po katerem zastarajo terjatve upravnikov večstanovanjskih hiš za storitve upravljanja ter druge njihove terjatve, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih, v enem letu. Sodišči prve in druge stopnje nista upoštevali tega ugovora zastaranja. Upoštevali sta splošni petletni zastaralni rok iz 346. člena OZ.
14. Revizijsko sodišče je presojalo, ali sta si terjatvi upravnika in skupnosti lastnikov v bistvenih lastnostih v tolikšnem obsegu in tako intenzivno podobni, da ju je treba pravno enako obravnavati; ali sta si v bistvenem tako različni, da ju glede zastaranja ni treba enako obravnavati. V načelu velja, da se posebno pravilo nanaša samo na tiste primere, ki so z njim izrecno zajeti: za druge primere se - a contrario - uporablja splošno pravno pravilo. Od tega načela je mogoče odstopiti, če posebno tehtni razlogi narekujejo, da se značilnosti konkretnega primera vsebinsko bolj ujemajo s posebnim kot s splošnim pravnim pravilom.(3)
15. Med pravnimi subjekti obstaja v zvezi z dejavnostjo upravljanja več materialnopravnih razmerij. Eno je tisto med dobaviteljem in skupnostjo lastnikov, drugo je tisto med skupnostjo in njenimi člani, posameznimi etažnimi lastniki in tretje je razmerje med dobaviteljem in etažnim lastnikom. V nadaljevanju bo prikazano, na kakšen način se vsako od teh razmerij razlikuje od situacije, ko namesto skupnosti lastnikov kot upnik, dolžnik ali zgolj kot zastopnik etažnih lastnikov nastopa upravnik.
16. V razmerju med dobaviteljem in skupnostjo je bistveno, da nastopa skupnost sama kot nosilka obveznosti materialnega prava. Pogodba(4), ki jo sklene predsednik skupnosti v imenu skupnosti z dobaviteljem, zavezuje skupnost lastnikov, dolžnica teh obveznosti je skupnost, posamezni etažni lastniki pa so za obveznosti skupnosti (strožje) solidarno odgovorni (81. člen SZ-1). Skupnost s plačilom (ali na drug način, s katerim doseže prenehanje obveznosti) dobavitelju izpolni svojo in ne tuje obveznosti. Nosilec obveznosti iz materialnega prava torej ni posamezni etažni lastnik, ampak skupnost kot pravna oseba. Skupnost nima možnosti (brez utemeljenih razlogov, ki se nanašajo na prenehanje obveznosti, kot. npr. izpolnitev, drug način prenehanja obveznosti, zastaranje) odkloniti plačila, saj je sama dolžnica.(5) Skupnost sklene npr. podjemno pogodbo, katere predmet je dobava in namestitev sončnih celic na strehi stavbe za ceno 30.000 EUR. Terjatev upnika (podjemnika) s plačilom dogovorjenega zneska preneha. Nastane (nova, izvirna) terjatev skupnosti do etažnih lastnikov za plačilo sorazmernega zneska v skladu z 80. členom SZ-1, ki ima svoj rok izpolnitve in svoj rok zastaranja, neodvisno od terjatve upnika.
17. Razmerje med dobaviteljem in upravnikom je v bistvenem drugačno. Upravnik (le) zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja.(6) Pogodba, ki jo sklene z dobaviteljem v imenu in za račun etažnih lastnikov ter v mejah upravnikovih pooblastil, zavezuje neposredno etažne lastnike in dobavitelja. Nosilec obveznosti iz materialnega razmerja ni upravnik, pač pa posamezni etažni lastniki.(7) Dobavitelj lahko torej že na podlagi pogodbe terja (sorazmerno, praviloma v skladu s solastniškimi deleži) plačilo od samih etažnih lastnikov. Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe.(8) Upravnik izpolnjuje obveznosti dobaviteljem glede na prejeta plačila od vsakega posameznega etažnega lastnika,(9) kar je logično glede na okoliščino, da so zavezanci posamezni etažni lastniki in ne upravnik. Za primer, da posamezni etažni lastnik zneska svoje obveznosti ne založi upravniku, lahko slednji odkloni plačilo dobaviteljem.(10) Upravnik se lahko uspešno brani pred zahtevki dobaviteljev s sklicevanjem na dejstvo, da sam ni nosilec obveznosti materialnega prava, da torej ni stvarno legitimiran.(11) Tudi, če se bo upravnik s pogodbo zavezal etažnemu lastniku, da bo izpolnil kakšno njegovo obveznost (prevzem izpolnitve), upnik proti njemu nima neposrednega zahtevka. Upnik je sicer dolžan sprejeti izpolnitev od vsakogar, ki ima kakšen pravni interes ali če se dolžnik z izpolnitvijo tretjega strinja.(12) Če upravnik izpolni svojo obveznost iz pogodbe o prevzemu izpolnitve in izpolni obveznost etažnega lastnika do upnika, nastopi subrogacijski učinek. Prevzemnik z izpolnitvijo vstopi v položaj upnika in nanj preide terjatev skupaj z vsemi stranskimi pravicami. Zaradi prevzema izpolnitve ne pride do vsebinske spremembe obveznosti. Nadaljnja usoda terjatve pa je odvisna od vsebine razmerja med upravnikom in etažnim lastnikom. Lahko ugasne zaradi nasprotne izpolnitve etažnega lastnika upravniku.
18. V primeru, ko upravnik (ki torej ni nosilec obveznosti materialnega prava) kljub neplačilu s strani etažnega lastnika, izpolni obveznost etažnega lastnika tretji osebi (dobavitelju)(13), je potrebno upoštevati splošna pravila o izpolnitvi (kdo lahko izpolni in izpolnitev s subrogacijo). Obveznost preneha le v razmerju med (prvotnim) upnikom – dobaviteljem in dolžnikom. Upnikova pravica preide na upravnika na podlagi zakonske subrogacije po 275. členu OZ. Dolžnikova obveznost ne preneha, spremeni se le upnik. Izjema od tega pravila velja, če sta se etažni lastnik in upravnik s pogodbo, na podlagi katere je upravnik izpolnil tujo obveznost, razmerje drugače uredila.(14) Subrogacija je lahko zakonita ali pogodbena. Podlaga prve je pravni interes upravnika (tak primer je prevzem izpolnitve iz 434. člena OZ(15)), temelj pogodbene subrogacije pa je pogodba med upravnikom in dobaviteljem (sklenjena je lahko tudi s konkludentnim dejanjem tako, da upravnik izpolni, dobavitelj, ki ve oziroma bi moral vedeti, da upravnik izpolnjuje za etažnega lastnika, pa takšno izpolnitev sprejme(16)) ali med upravnikom in etažnim lastnikom. Bistvena posledica sklenitve takšne pogodbe je nastanek pravnega interesa upravnika. Pravni položaj etažnega lastnika je varovan s pravilom, da se zaradi prenosa terjatve njegov pravni položaj ne sme poslabšati. Na upravnika bi torej ob izpolnitvi prešla dobaviteljeva terjatev (terjatev podjemnika iz podjemne pogodbe, terjatev zavarovalnice…) skupaj z že pretečenim rokom zastaranja, ko je bil upnik terjatve še dobavitelj – ta čas se torej všteje. Etažni lastnik bi se lahko skliceval na potek splošnega zastaralnega roka (za terjatve iz podjemne pogodbe npr.) ali na potek zastaralnega roka za občasne terjatve (za terjatve za plačilo zavarovalne premije, ki dospeva letno) ali na potek enoletnega roka. Na pravilo iz 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ se bo etažni lastnik uspešno skliceval le v primeru, da je upravnik plačal stroške za terjatve iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ z dodatnim pogojem, da dospevajo v trimesečnih ali krajših rokih.(17)
19. Posebej je treba obravnavati razmerje med skupnostjo lastnikov in posameznimi etažnimi lastniki oziroma razmerje med dobaviteljem (upnikom) in etažnim lastnikom. Skupnost lastnikov kot nosilka obveznosti iz materialnopravnega razmerja izpolni svojo obveznost upniku (plača podjemniku po podjemni pogodbi, plača premijo po zavarovalni pogodbi, plača za dobavljeno električno energijo ipd., kadar gre za obratovalne stroške v zvezi z uporabo skupnih delov).(18) Terjatev upnika (dobavitelja, zavarovalnice, podjemnika…) preneha in ker jo je izpolnila dolžnica in ne kdo tretji, ni pogojev za subrogacijo, niso potrebne nobene posebne pogodbe o prevzemu izpolnitve ali konkludentni dogovori z upnikom glede pogodbene subrogacije. Glede na zakonsko ureditev v SZ-1 (80. člen) v razmerju med skupnostjo in etažnim lastnikom nastane (nova) obveznost etažnega lastnika, katere predmet je mesečno plačilo deleža stroškov upravljanja ter vplačila v rezervni sklad.(19) Gre za (izvirno, njeno) terjatev občasnih dajatev do etažnih lastnikov, ki dospeva mesečno, nastala pa je na podlagi zakona in ne na podlagi pogodbe. Iz tega lahko sklepamo, da gre za tipično občasno terjatev skupnosti do posameznega člana, za katero velja triletni zastaralni rok (347. člen OZ).(20) Kadar pa skupnost lastnikov izpolni obveznost etažnega lastnika (obratovalne stroške, ki se nanašajo na posamezni del in ne na skupne dele, kot so npr: stroški za toploto za ogrevanje in pripravo tople vode; porabe vode in kanalščina, če ni individualnih merilnih naprav; stroški odvoza odpadkov…), je potrebno upoštevati petletni zastaralni rok. Ker gre za tako imenovane individualne obratovalne stroške,(21) ki se nanašajo na posamezni del in ne na večstanovanjsko stavbo kot celoto niti na skupne dele, so nosilci obveznosti iz materialnega razmerja posamezni etažni lastniki in ne skupnost lastnikov. V teh primerih velja splošni petletni zastaralni rok skladno s stališči sodbe II Ips 256/1999.
20. Vsak etažni lastnik solidarno(22) odgovarja dobavitelju za (celo) obveznost skupnosti vse dotlej, dokler ni popolnoma izpolnjena. Obveznost preneha, ko jo en dolžnik izpolni, in so vsi dolžniki prosti.(23) Etažni lastnik, ki izpolni obveznost, lahko od ostalih sodolžnikov nato zahteva, da mu povrnejo del obveznosti, ki odpade nanje.(24) Položaj etažnega lastnika je torej dvojen: prvi je podoben kot pri režimu, ko ima stavba upravnika (delež stroškov upravljanja ter vplačilo v rezervni sklad), drugi pa je veliko strožji (celotna obveznost skupnosti do tretje osebe - upnika). Tretja oseba (dobavitelj) je v bistveno boljšem položaju, kadar je nosilka obveznosti skupnost, saj lahko izpolnitev celotne obveznosti terja od vsakega etažnega lastnika, slednji pa nato z regresnimi zahtevki uredijo svoja medsebojna razmerja. In obratno. Slabši bo položaj tretje osebe, kadar bodo nosilci materialnopravnih obveznosti zgolj etažni lastniki. Od vsakega bo lahko terjala izpolnitev (zgolj) deleža obveznosti.
21. Upravniku je ob odsotnosti posebnega dogovora (prevzem izpolnitve) prepuščena odločitev o tem, ali bo obveznost posameznega etažnega lastnika izpolnil sam, ali bo dobavitelj terjal neposredno etažnega lastnika. V materialnem razmerju z dobavitelji so posamezni etažni lastniki. Čeprav zakon določa, da upravnik zastopa etažne lastnike in v njihovem imenu vloži tožbo, gre zgolj za primer razširitve procesne legitimacije, aktivno in pasivno ostanejo legitimirani etažni lastniki. Če eden od etažnih lastnikov svoje obveznosti (sorazmerne svojemu solastniškemu deležu) ne izpolni, tretja oseba (dobavitelj, upnik) ni upravičena zahtevati spolnitve ne od upravnika(25) ne od drugih etažnih lastnikov. Solidarna odgovornost ni predvidena. Upravnikov položaj je varovan tako, da razen terjatev iz prvega odstavka 355. člena OZ, ki jih upravnik bodisi izpolnil in nato nastopi subrogacija bodisi, da bi šlo za njegove izvirne terjatve, enoletni zastaralni rok praviloma ne pride v poštev. V kolikor npr. upravnik izpolni obveznost etažnih lastnikov in plača 30.000 EUR podjemniku, velja splošni zastaralni rok glede terjatev iz podjemne pogodbe, saj ne gre za njegovo terjatev, kar je pogoj za uporabo 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ. Pri terjatvah skupnosti do etažnih lastnikov takšno razlikovanje glede vse zgoraj omenjeno ni možno, vselej gre za njene terjatve.
22. Terjatev skupnosti lastnikov po presoji revizijskega sodišča ni mogoče enako obravnavati kot terjatev upravnika, saj se v bistvenem razlikujeta. Odgovor na dopuščeno vprašanje glede zastaranja terjatev skupnosti lastnikov je negativen. Presoja sodišč, da terjatev skupnosti lastnikov ni mogoče subsumirati pod 6. točko prvega odstavka 355. člena OZ, je pravilna. Takšne občasne terjatve zastarajo v treh letih od zapadlosti vsake posamezne dajatve (primerjaj 347. člen OZ). Svojo podlago imajo neposredno v določbi 80. člena SZ-1 in posebno določilo v pogodbi ni potrebno. Kadar gre za individualne obratovalne stroške, glede katerih je dolžnik posamezni etažni lastnik in ne skupnost, kadar torej skupnost ne izpolni svoje pač pa tujo obveznost, in je podlaga obveznosti etažnega lastnika pogodba o naročilu, velja splošni petletni rok.(26) Kljub temu, da sta sodišči uporabili splošni petletni zastaralni rok namesto triletnega, je odločitev pravilna, ugovor zastaranja pa neutemeljen, saj je bilo zastaranje z vložitvijo predloga za izvršbo pretrgano marca 2008, najstarejša terjatev pa se nanaša na obdobje v marcu 2005.
23. Ker uveljavljani revizijski razlogi niso bili podani, je revizijsko sodišče neutemeljeno revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

Op. št. (1): V nekaj primerih je zakonodajalec izrecno predvidel, da lahko pravne posle sklepajo le posamezni etažni lastniki. Stvarnopravni zakonik (Ur. l. RS št. 87/2002, 91/2013 - SPZ) je tako pridržal posameznim etažnim lastnikom odločanje o razpolaganju z etažno lastnino (112. člen), odločanje o spremembi solastnine na skupnih delih nepremičnine v etažno lastnino (113. člen) ter o delitvi in spojitvi posameznih delov (114. člen). Skupnost etažnih lastnikov o teh vprašanjih torej ne more odločati.

Op. št. (2): Stanovanjski zakon (Uradni list RS/I, št. 18/1991 s spremembami - SZ) je npr. v 146. členu predvidel, da ostanejo pogodbe, ki so jih sklenile skupnosti stanovalcev oziroma pooblaščene organizacije, v veljavi, razen če upravnik po pooblastilu lastnikov v treh mesecih po sklenitvi pogodbe o upravljanju oziroma po izdaji sklepa sodišča ne odstopi od pogodbe. Tudi npr. Uredba o splošnih pogojih za dobavo in odjem električne energije (Uradni list RS, št. 117/2002 s spremembami) v 67. členu določa, da dobavna pogodba za skupne prostore v večstanovanjski hiši ne preneha veljati ob zamenjavi upravnika večstanovanjske hiše, če se s tem strinjajo lastniki delov stavbe ter novi upravnik.

Op. št. (3): Pavčnik M., Argumentacija v pravu, 2012, s. 178.

Op. št. (4): Predmet takšnih pogodb, ki se nanašajo na uporabo skupnih delov so npr.: čiščenja skupnih prostorov, čiščenja snega - zimska služba, deratizacija, dezinsekcija, košnja zelenic, čiščenje dostopnih poti, peskovnikov, odprtih parkirnih površin, obrezovanje živih mej in dreves, storitev dimnikarske službe, ki bremenijo skupne dele, namestitev klima naprav na skupne dele (fasado, streho stavbe), agregatov za proizvodnjo električne energije, sončnih zbiralnikov ali sončnih celic, zagotovitev videonadzora skupnih prostorov, vhodov, izhodov.

Op. št. (5): Revizijsko sodišče pušča ob strani vprašanje, ali se lahko skupnost sklicuje na krajši enoletni zastaralni rok iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ (… za potrebe gospodinjstva ...).

Op. št. (6): Primerjaj četrti odstavek 118. člena SPZ, 48. in 50. člen SZ-1.

Op. št. (7): Primerjaj 70. člen OZ.

Op. št. (8): Primerjaj 30. člen SZ-1.

Op. št. (9): Primerjaj 71. člen SZ-1. V primeru, da lastnik obveznosti ne poravna tudi po prejemu opomina, postopa upravnik skladno z 71. členom zakona, razen če se upravnik s tretjimi osebami s pogodbo ni dogovoril drugače. Primerjaj 20. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list št. 60/2009 s spremembami).

Op. št. (10): Pravilo velja glede na zakonsko ureditev, kar pa ne pomeni, da niso (v kolikor gre še za okvir pooblastil upravnika, česar sodišče tu ne presoja) možni pogodbeni dogovori med dobavitelji in upravniki, s katerimi se slednji zavežejo za plačilo določene provizije poravnati tudi tiste obveznosti, glede katerih posamezni etažni lastnik ni založil zneska, ki odpade nanj. Praviloma odplačnemu zavezovalnemu pravnemu poslu bo sledil razpolagalni posel (cesija), s katerim bo prišlo do singularnega pravnega nasledstva na strani upnika, aktivno legitimiran bo upravnik kot novi upnik, temu pa bo sledila še naznanitev etažnemu lastniku (dolžniku).

Op. št. (11): Primerjaj Juhart M. Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga, s. 630-633.

Op. št. (12): Primerjaj 271. člen OZ

Op. št. (13): Predstavljamo si lahko primere izpolnitve denarne obveznosti z različno visokimi zneski (iz podjemne pogodbe, katere predmet je lahko popravilo ključavnice, čiščenje stopnišča, snega, deratizacija, lahko pa gre tudi za večje obveznosti: namestitev sončnih zbiralnikov, sončnih celic, klima naprav, izolacija stavbe, iz zavarovalne pogodbe plačilo premije).

Op. št. (14): Primerjaj Plavšak N., Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga, s. 300-301.

Op. št. (15): Primerjaj Juhart M., Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga, s. 308.

Op. št. (16): Primerjaj Juhart M., Obligacijski zakonik s komentarjem, 2. knjiga, s. 305.

Op. št. (17): Primerjaj sodbo Vrhovnega sodišča III Ips 23/2014.

Op. št. (18): Vrhovno sodišče kot že pojasnjeno pušča ob strani vprašanja, ali se lahko skupnost sklicuje na enoletni rok iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ oziroma na triletni rok iz 349. člena OZ.

Op. št. (19): Primerjaj 80. člen SZ-1.

Op. št. (20): Takšne izrecne zakonske obveznosti posameznih etažnih lastnikov prejšnji SZ, ki je skupnost urejal le v enem samem členu, ni vseboval. Lastniki so zato v pogodbah o upravljanju urejali tudi te obveznosti. Kadar je bila podlaga obveznosti pogodba o naročilu, je veljal splošni petletni zastaralni rok (primerjaj II Ips 256/1999).

Op. št. (21): Primerjaj 21a. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Ur. l. RS št. 60/2009 s spremembami).

Op. št. (22): Primerjaj 81. člen SZ-1.

Op. št. (23): Primerjaj 395. člen OZ.

Op. št. (24): Primerjaj 404. člen OZ.

Op. št. (25): Tudi če gre za prevzem izpolnitve, upnik nima pravice terjati izpolnitve od upravnika.

Op. št. (26): Primerjaj II Ips 256/1999.